Ráfaraghat, aki tartozással vesz olcsó lakást

A PSZÁF legfrissebb jelentése szerint szeptember végéig 11667 ingatlant adtak át a bankok követeléskezelőknek, vagy végrehajtásra, mert adósuk nem fizetett. Tavaly ilyenkor 42 százalékkal kevesebb került hasonló sorsra. Megvásárlásuk jócskán rizikós.

A lakott ingatlant nem lehet megnézni vásárlás előtt, sőt hiába válik tulajdonossá a vevő, nem garantált, hogy birtokba is tudja venni, például be tud költözni. Lehetséges, hogy nemcsak lakáshitellel, hanem közüzemi díjakkal is tartozott az eladósodott tulajdonos és az sem kizárt, hogy végrehajtás van a lakáson – sorolta a kockázatokat a vevők érdekképviseletére szakosodott Alku-Novum.

A vásárlással az új tulajdonos az összes problémát is megveszi, ezek rendezése is rá vár. Az átlag tízszázalékos árelőny ezért nem éri meg. Na meg azért sem, mert 10 százalék körüli árengedményt egy problémamentes ingatlannál is el lehet érni – jelentette ki az Alku-Novum. A kockázatot nem vitatták az árverezők és követelésértékesítők sem, de az elérhető nyereség szerintük nem 10, hanem inkább 20-30 százalék között mozog.

Mennyit lehet rajta nyerni?

A bedőlt hiteles lakásokat értékesíthetik közvetlenül árverésen vagy közvetve a követelés értékesítésével.

A válságingatlan.hu-t üzemeltető Emirates Real Estate Investment LLC magyarországi képviseletének igazgatója, Proszenyák Zoltán nem titkolta, igen kockázatos követelésvásárlással ingatlant szerezni. De tapasztalata alapján azt is hozzátette, ha valaki átlag 20 százalékkal olcsóbban szeretne lakáshoz jutni, leginkább befektetési szándékkal, és nem sürgős neki a költözés, akkor nyerhet az üzleten.

A leütési ár a piaci ár 65-80%-a körül alakul – mondta a Creditexpress árverési csoportvezetője, Almási Krisztián. Az FN.hu kérdésére azt is elárulta, folyamatosan bővül a vásárlók köre és egyre elfogadottabb árverésen ingatlant vásárolni.
30 százaléknál nagyobb árelőny nem jellemző a licites értékesítésnél, de az elérhető – tájékoztatott az Első Magyar Ingatlanbróker (EMIB) vezetője, Bodnár József.

Árverés

A lakásárverés történhet bírósági végrehajtás keretében vagy bírósági eljáráson kívül. Utóbbi akkor lehetséges, ha a bank belevette a hitelszerződésbe, hogy eladhatja az ingatlant, amennyiben az adós tartósan nem fizeti a törlesztést. Ettől függetlenül az értékesítéshez kell az adós beleegyező nyilatkozata. Az eladásba azonban az adósok 80 százaléka nem egyezik bele – állítja az Alku-Novum.

Licitnek nevezi a bíróságon kívüli árverést az EMIB, ők ezzel foglalkoznak. Véleménye szerint ezeknél a lakáseladásoknál 10-20 százalékkal jobb árak születnek, mint a bírósági végrehajtásnál. Ez jó az eladónak. A vevő pedig a bíróságon kívüli árverésről több médiában tájékozódhat, és hamarabb megszerezheti az ingatlant, mint a bírósági úton. Amennyiben a licites eladás sikertelen, akkor visszakerül az ingatlan a bankhoz és bírósági végrehajtásra kerül.

Követelésvásárlás

Ha az adós nem járul hozzá, hogy a bank eladja a lakását, nem adható el más, csak maga a fennálló követelés. Aki a követelést megveszi a banktól, az eldöntheti, hogy csak a követelést kezeli-e, vagy az ingatlan tulajdonjogát is meg akarja-e szerezni. A befektető gondolkodhat úgy is, hogy nem költözteti ki az adóst, hanem bérleti szerződést kínál fel neki. Ez is lehet az üzlet egyik célja.

A tulajdonjog megszerzésével kapcsolatban arra mindenképpen számítania kell a követelést megvásárlónak, hogy hónapokig tartó jogi procedúra vár rá – erősítette meg Proszenyák Zoltán.

Csak körültekintéssel

Alaposan tájékozódjon a követelésvásárlásról, aki nekivág egy ilyen üzletnek, és azzal is legyen tisztában, hogy nemcsak a tulajdon megszerzése, de a birtokbavétel is hosszan elhúzódhat – sorolta a válságingatlan.hu vezetője, Proszenyák Zoltán.

Amit lehet, meg kell tudni az ingatlanról és az árverés szabályairól is, mert megéri egy ilyen üzlet, csak körültekintőnek kell lenni – állította Almási Krisztián.

Bodnár József egyetértett a másik árverezővel, de arra is felhívta a figyelmet: a kiköltözésre nem mindig hajlanak az adósok. Praxisukban 10 százalékban került sor kilakoltatásra. Az ősztől tavaszig tartó időszakban nem folyamodnak ehhez az eszközhöz, tehát ilyenkor türelemmel kell lennie az új tulajdonosnak.

Az adós nem is tud róla?

A bedőlt lakáshitelesek legnagyobb félelme a kilakoltatás és a teljes nincstelenné válás. A Vállalkozók Érdekvédelmi Egyesülete (VÉSZ) szerint sűrűn fordul elő, hogy az adós tudta nélkül kínálják fel értékesítésre ingatlanát, és ugyanezt állította az Alku-Novum is.
A megkérdezett kereskedelmi bankok ezzel szemben hangsúlyozták, mindent elkövetnek, hogy értesítsék az adóst.

\"Kétszeri értesítés mellett személyesen is felkeressük az adósokat, hogy megbeszéljük velük az adósság lehetséges rendezését\" – mondta Bodnár József. \"Minden esetben értesítjük a tulajdonos(oka)t az értékesítésről – csatlakozott Almási Krisztián. – De ha nem veszik át az értesítést, ez nem akadálya az értékesítésnek\" – tette hozzá.

Ha valaki úgy érzi, a válság miatt került nehéz helyzetbe, illetve igazságtalan volt vele a hitelező, abban a pillanatban levesszük weblapunkról az ingatlanát – nyilatkozta Proszenyák Zoltán. Erről a VÉSZ-t is biztosítottam – tette hozzá.

Az adós mozgástere

Ha a bank indítja el az értékesítést, akkor az adós elszenvedője, nem aktív részese a folyamatnak. A hitel bedőlése előtt kell előremenekülni. Időben kezdeményezett eladással reálisabb lehetőség van egy jó ár elérésére – tanácsolta Proszenyák Zoltán.

Az árverés megindítása előtt is meggondolhatja magát az adós. Bodnár József szerint cégük az adósok felénél eléri, hogy vállalják be hitelük helyreállítását. Vagyis náluk ilyen arányban marad el végül az árverés. Azt is kijárják többnyire, hogy ha nem fedezi a vételár a teljes tartozást, akkor a hitelező elégedjen meg a megkapott összeggel, ne követeljen többet az adóson – jelentette ki.

Követelésvásárlásnál nemcsak az fordul elő, hogy a volt adós az ingatlanban maradhat bérlőként, hanem néha az is, hogy a vevő segíti új lakáshoz. Persze nem önzetlenül, hanem azért, hogy mihamarabb birtokba vehesse a követeléssel megvett ingatlant. Ilyenkor ügyvédi letétbe helyez egy összeget az adós számára arra az esetre, ha az nem húzza a kiköltözést. Nem a kisemmizésről szól a dolog – szögezte le Proszenyák Zoltán.

Felemás sikerek

A kormány próbált ugyan segítséget nyújtani a bedőlt lakáshiteleseknek, de sem az áthidaló hitelprogram, sem az önkormányzatoknak felajánlott elővásárlási jog nem hozott áttörő sikert.

A hitelezők saját elmondásuk szerint igyekeznek együttműködni adósaikkal és áthidaló megoldásokat kínálni. Csak a nem együttműködő adósok veszítik el lakásukat – állították az FN.hu által megkérdezett bankok sajtóosztályain.

A VÉSZ egy új problémára hívta fel a figyelmet a napokban. Tudomásukra jutott ugyanis, hogy volt olyan adós, aki hiába egyezett meg hitelezőjével, mégsem szabadult meg minden adósságtól. A végrehajtó ugyanis attól függetlenül követelte rajta milliós nagyságrendű díját, hogy a végrehajtásra sor sem került.